朱一鸣等:地产融资开闸,哪些房企受益?0今日快看

2022-11-22 17:40:06 来源:中新经纬

中新经纬11月22日电 题:地产融资开闸,哪些房企受益?


(资料图片)

作者 朱一鸣 克而瑞研究中心研究总监

汪慧 克而瑞研究中心研究员

8月至今,房地产融资"开闸"释放流动性,直接支持房地产资金规模超过万亿。

为加快风险出清,10月底以来,监管层不断加强对民营房企融资的支持力度,继央行加大对民营房企债券融资支持力度之后,交易商协会延期并扩容民营企业债券融资支持工具(即"第二支箭"),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。近日"金融16条"再度明确提出"对国有、民营等各类房地产企业一视同仁",民营房企生存环境迎来实质性转机。

我们预计,持有优质投资物业的民营房企或将在市场中占据比较优势,但政策在短期内惠及面有限,民营房企融资仍不容乐观。

优质房企率先受益企稳

"第二支箭"政策支持力度加大,预期将更为明显地作用到民营房企流动性改善上。目前,政策效应正在加速落地,龙湖集团、新城控股和美的置业三家民营房企率先行动,分别申请了200亿元、150亿元、150亿元配额。

11月15日,龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。美的置业150亿元储架式注册发行也已获受理,11月16日,30亿元中期票据项目状态更新为"预评中"。

但值得注意的是,截止目前,"第二支箭"申请注册以及正在推进的企业与第一轮中债增信发债企业高度重合,这意味着政策支持对企业资质要求并未有明显放松迹象,短期内民营房企融资状况将继续呈现分化。

由于申请门槛存在,一些问题性房企发债难度尚存,相对优质的民营房企将率先成为主要受益者。对于尚未违约、资信良好、基本面相对稳健的民营房企来说,抓住机会窗口,可以有效改善短期流动性,率先企稳,步入经营正轨。

积极盘点资产价值助力顺利发债

从中债增信以及"第二支箭"融资条件来看,房企申请标准都需要抵押物,这就对民营房企可抵押资产提出要求。因此,对民营房企来说,积极盘查可抵押资产也是当前一项重点工作。通过自查非受限资产数量和分布,做好价值评估和分类,将助力企业顺利申请发债。

我们认为,持有优质投资物业的民营房企或占据比较优势,如龙湖集团、新城控股等。

还有一些未出险、经营稳定性较高的民营房企,如合生创展、瑞安房地产、中骏集团等,由于投资性房地产价值较高,也具备达成"第二支箭"融资条件的优势。

此外,对部分短期流动性风险较高、但经营面具备一定支撑的企业来说,若拥有足够优质抵押物,获得资金支持的概率会提。如旭辉,旗下拥有商业地产、长租公寓等资产,截至2022年上半年末,储备商业综合体已经有30个,旭辉瓴寓已拓房间规模约为8.2万间,这都可以成为企业申请发债的加分项。

短期政策惠及面有限

整体来看,流动性支持政策表面在"救",实则核心仍在于"稳",支持资金将优先流入相对比较优质、稳健的民营房企,这部分企业得以率先企稳,以免风险继续蔓延。但短期内政策惠及面有限,多数民营房企融资现状仍不容乐观。

11月以来,违约潮继续,旭辉、中梁等相继发布违约公告。根据克而瑞数据,年内24家典型民营房企债务到期仍超过800亿元,2023年上半年亦是偿债高峰期,流动性对于民营房企来说紧迫性不减。

目前民营房企脱困除紧跟政策端,积极寻求发债机会,更重要的是要依靠销售端恢复,增强内生流动性,稳住局面。因为无论是发债还是展期,解决的都是短期问题,未来仍要面临债务叠加和偿还问题,销售回款才是"治本"的关键。目前,房企已进入年终抢收阶段,企业迎来排货、营销大比拼,民营房企更要打好攻坚战。(中新经纬APP)

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